平和不動産リート投資法人 Research Memo（4）：2024年11月期と2025年5月期は分配金の増配を予想
■平和不動産リート投資法人<8966>の今後の見通し
● 2024年11月期と2025年5月期の業績見通し
2024年11月期（第46期）は、営業収益8,771百万円（前期比0.4%増）、営業利益4,445百万円（同0.8%減）、経常利益3,859百万円（同2.0%減）、当期純利益3,858百万円（同2.0%減）を予想する。含み益の顕在化を伴う資産入替を継続し、既に確定しているオフィス1物件の譲渡により15期連続となる譲渡益を見込むが、今後発生する物件取得や譲渡は織り込んでいない。また、2025年5月期（第47期）は、将来発生する物件取得や譲渡を織り込んでいないことから、営業収益8,084百万円（同7.8%減）、営業利益3,740百万円（同15.9%減）、経常利益3,143百万円（同18.6%減）、当期純利益3,142百万円（同18.6%減）を見込む。先行投資となるバリューアップ工事として各期約3.5億円を計画するが、それには譲渡益及び内部留保を充当する方針だ。その結果、本来EPUは2024年11月期2,684円（同8円増）、2025年5月期2,704円（同20円増）と増加を見込む。また、DPUは2024年11月期3,440円（同60円増）、2025年5月期3,450円（同10円増）と引き続き過去最高水準の更新を予想している。
これらの予想は既に確定している外部成長（物件譲渡や物件取得）や内部成長の実現を織り込むものの、毎期継続している含み益の顕在化を伴う資産入替による物件取得や物件譲渡益は織り込んでおらず、また慎重な稼働率やNOI利回り（実質利回りとも言う、実績賃貸業利益（年換算）/（（期初帳簿価額+期末帳簿価額）÷2）×100で計算）を前提にするなど、保守的な前提条件に基づいている。さらに今後の金利上昇の懸念に対しては、内部留保や含み益を活用したバリューアップ工事により賃料増額を強力に進めることから、業績予想は十分に達成可能な水準であると弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
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