プレサンス Research Memo（3）：マンション市場の過熱感がない近畿圏で、価格競争力のあるマンションを提供

■事業概要

1. マンション市場の動向

2017年1月から12月に首都圏で発売されたマンションは35,898戸（前年比0.4%増）であり、平均価格は5,908万円（同7.6%増）と過熱感が高い。一方、プレサンスコーポレーション<3254>の地盤である近畿圏では19,560戸（同4.7%増）と供給が伸び、平均価格は3,836万円（同2.1%減）と過熱感は見られない。また、マンションの契約率（契約戸数/発売戸数、2017年）でみても、首都圏が68.1%に対して近畿圏は76.1%と好不調の目安とされている70%を年間を通して上回った。近畿圏のほうが首都圏より消費者の手が届きやすい状況で実需は底堅い状況に見える。近畿圏での展開が主体の同社にとっては、好ましい市場環境と言える。

2. 同社のポジション

（株）不動産経済研究所が、2018年2月21日に発表した「全国マンション市場動向」によると、同社は、2017年分譲マンション供給戸数で第2位（前年4位）に躍進し、マンション市場におけるポジションを着実に上げている。近畿圏での分譲マンション供給ランキング8年連続第1位（2017年）、名古屋市内で7年連続の第1位、中京・東海圏でも6年連続の第1位（2017年）を獲得しており、事業エリアでの強さが顕著だ。近畿圏や中京・東海圏においては過去から地場の不動産業者等との信頼関係を築いてきたために土地の取得に強みがある点、顧客のニーズにマッチしたマンションを適正価格で供給している点、地域を絞った広告宣伝を行っている点などが特長である。ちなみに、近畿圏のワンルームを含むマンションの平均立方メートル単価が63.0万円（2017年）だったのに対して、同社のファミリーマンションの単価は57.5万円であり同社の価格競争力があることがわかる。

3. 強み・優位性

同社はワンルームマンションの販売事業からスタートしており、確かな販売力を有する営業部門の存在が強さの源泉である。営業部門全体で1物件を一定期間に集中販売するために、社内競争が促され、営業員の士気が向上する。また、新入社員には管理職がマンツーマンで現場指導し成功体験を積ませる教育システムも有効に機能している。年齢・社歴に関係なく、成果次第で昇給・昇格（年2回）できる評価システムも透明性が高い。完成在庫を少なくし、早期の資金回収が可能になるために、財務にも好循環が生まれる。2015年8月には優れた財務内容が評価され、JPX日経インデックス400銘柄に選定されている。健全な財務内容は、積極的な土地の仕入れを可能にし、金融機関やゼネコンとの交渉条件も有利にする。立地に関しては、長期にわたり資産価値が継続することを重視し、都心主要駅から10分圏内を基準とする※。自社で企画開発するために、リーズナブルな価格帯で、バランスの良い機能を備えたコストパフォーマンスの高い商品に仕上げるのが得意だ。1)販売力、2)財務力、3)仕入れ力、4)商品力が相互に好循環し、強固な優位性が形成されている。

※土地情報を提供する業者と、強い関係を築けており、有利に仕入れを進められる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

《NB》

提供：フィスコ