コスモスイニシア Research Memo（2）：新築マンションやリノベーションマンション、収益不動産を販売
■会社概要
1. 会社概要
コスモスイニシア<8844>は首都圏や近畿圏を中心にマンションや一戸建を取り扱う、大和ハウスグループの中堅デベロッパーである。1次取得者向けファミリータイプのマンション開発事業を長年展開してきており、新築マンションの累計供給戸数は107,621戸（2021年12月末時点）に達している。主力のマンションブランドは「イニシア」で、リクルートコスモス時代には「コスモ」を使用していた。顧客のニーズが多様化するなか、一般消費者向けに、新築マンション・一戸建販売やリノベーションマンション販売、リフォーム工事、リテール仲介、入居後サービスなど、様々な商品とサービスをワンストップで提供している。また、事業用不動産保有者向けには、収益不動産等の販売、賃貸マンションやオフィスビルのサブリース、事業用不動産仲介、不動産コンサルティングなど不動産活用のワンストップソリューションを提供している。このように同社は、新築マンションの開発・販売で培った強みを活かし、事業ポートフォリオを大きく広げ、都市環境をプロデュースする企業へと進化を続けている。
コロナ禍が落ち着きを見せるなか、中期経営計画2026を策定
2. 沿革
1969年に日本リクルートセンターの子会社、株式会社日本リクルート映画社として同社は設立されたが、1974年に不動産事業に転換した。1985年には社名を株式会社リクルートコスモスに変更し、1986年に店頭公開（後の東証JASDAQ市場）、2005年にMBOによりリクルートグループから独立し、2006年に現社名となった。リーマンショックによる不動産市況悪化の影響を受けて2009年に債務超過に陥ったことから事業再生ADR手続を申請、金融機関による金融支援や大和ハウス工業へのマンション管理会社の売却などを軸とした事業再生計画をスタートした。2013年に事業再生ADR債務を完済し事業再生計画が終了したのち、大和ハウス工業と資本業務提携契約を締結して子会社となった。
ちなみに、この大和ハウス工業による同社の子会社化は、シナジー発揮の典型例と言える。同社にとって、不動産開発を行ううえで重要な資金調達力が向上、信用の補完や総合力のサポートという点で大きな支援となった。また、大和ハウス工業は被買収企業の経営を尊重することから、同社の場合も、人材活用や運営、上場維持など自主性が重んじられた。このため、経営やブランドの継続性を維持することができ、その後の収益回復の原動力となった。一方、戸建住宅や賃貸住宅、商業・事業施設など多くの事業を抱える大和ハウス工業にも、マンション事業において、最大市場である首都圏でのプレゼンスが小さいという課題があった。それが、マンションデベロッパーとして首都圏を中心に強みを持つ同社がグループに加わったことで、マンション事業の拡大に弾みが付くことになったのである。
同社は、大和ハウスグループ入りした後、順調に成長戦略を推進してきた。ところが、2020年に世界に蔓延したコロナ禍の影響を同社も受けることとなった。主力のレジデンシャル事業やソリューション事業などへの影響は限定的であったが、特にインバウンドを見込んで強化していた宿泊事業に強い影響が及んだ。この結果、中期経営計画2021の財務目標を途中で取り下げることとなった。コロナ禍が落ち着きを見せる中、同社は新たに中期経営計画2026を策定、ニューノーマルに適した戦略を展開し、再成長を目指している。中長期経営方針に大きな変更はなく、コロナ禍による規制も緩和・解除される方向となっており、遠からずインバウンドの復活も望めることから、同社は中期的に回復～再成長の道を着実に進んでいくと思われる。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
《ST》