【クラファン・優待】コロナ後の躍進へ！　遊休不動産をリノベ→無人ホテル運営　ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯ、6月8日募集開始

遊休不動産を無人（省人）小規模ホテルとしてリノベーションし運営する株式会社ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯ（札幌市中央区）が、株式投資型クラウドファンディング（普通株式型）による出資を募集します。申し込みは6月8日19時30分開始を予定しています。

※「みなし時価総額」はミンカブ編集部が「発行済み株式数×募集株式の払込金額」により試算

北海道が基点、全国の「民泊」の先駆け的存在

ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯは地域に眠る遊休不動産をリノベーションし、無人（省人）の小規模ホテルとして、ワンストップで企画・運営するスタートアップです。

北日本随一の事業者（同社調べ、民泊仲介サイト大手「Airbnb」掲載の宿泊施設の取扱室数）としての実績を生かし、全国の小規模無人ホテル再生のメジャーカンパニーとなることを目指しています。

同社によると、インバウンドが急回復し、国内の観光産業が再び活況を呈しており、訪日外国人旅行者数は急増。2023年夏にも、新型コロナウイルス感染症拡大前の水準を超える見通しだといいます。

（出典：イークラウド）

しかし、観光業界の人材流出は深刻で、旅館・ホテルは人手不足に悩まされ、人手不足感は全業種中最高という調査結果もあるといいます。観光のハイシーズンながら、人手不足により予約を制限せざるを得ない宿泊施設が出るなど、すでにインバウンド需要に対応しきれない状況が顕在化しているそうです。

（出典：イークラウド）

近年の観光では、まだあまり知られていない地方エリアが人気ですが、地方エリアには資本力のある大規模ホテルが少なく、小規模な旅館・ホテルは後継者不足により、廃業の危機にさらされているといいます。

小規模な宿泊施設（50室未満）は全国のホテルの約4割に上り、政府は「観光立国」を掲げていますが、インバウンドを促し、観光を基幹産業に成長させるためには、小規模施設を支えていく必要があると同社は考えています。

また、日本にとって小規模宿泊施設の再生が重要なのは、観光需要に対応するためだけではないそうです。

全国では、空き家などとなって利用されていない「遊休不動産」や、収益性・採算性に悩むビル・テナントが増加傾向にあり、遊休不動産の増加は街の治安や衛生面で悪影響を及ぼし、地域の資産価値を低下させる恐れがあるといいます。

加えて、不動産オーナーにとっては、建設費の高騰などで不動産投資の利回りが低下傾向にあることが課題となっており、デベロッパーやハウスメーカーは、アパートやテナントとして貸し出すよりも、インバウンド需要から高い収益を狙える宿泊施設としての活用に注目しているそうです。

ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯはAirbnbの日本版がオープンした2013年から、北海道を基点に全国の先駆け的存在として民泊の開発・運営業を手掛けています。

スキーリゾートや雄大な自然で外国人観光客にも人気の北海道は、東京都に次いで、民泊の宿泊者数が多い民泊先進エリアだといい、同社は北海道で特にユニークな宿泊体験を創出したことで、全国から、また、より広い不動産に関する相談が増加しているそうです。

「今後は北日本No.1の実績を生かして全国に事業を展開し、地域の資産を有効活用した小規模ホテルの再生・運営におけるメジャーカンパニーを目指します。インバウンドと再生した不動産の力で、日本の観光産業の潜在力を最大限に引き出し、地方創生に貢献することを目指します」（同社）

ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯが手掛けた物件

同社が手掛けた物件の中には、売上を4倍以上にした事例や新たに年間売上1000万円超を生み出した事例もあるといいます。

2023年夏以降もすでに多数の予約が入っており、インバウンドが完全復活すれば、さらなる収益性の向上も期待できると同社は考えています。

【事例1】貸別荘を高級民泊へ　年間50万円の売上が冬期のみで200万円超に

（出典：イークラウド）

オーナーの親族が主に友人に貸し出していた北海道富良野市の別荘を同社が運営受託。250平方メートルの2階建てログハウスを、3つの寝室がある専用バス・キッチン付き高級民泊にリノベーションしており、富良野スキー場まで徒歩6分、最大6人が宿泊可能で、料金は1泊約6～10万円。庭でバーベキューができ、グループや家族連れに好評だといいます。

別荘としての年間売上50万円程度から、受託後は冬の4カ月間（2022年12月～2023年3月）で200万円超と4倍以上になったそうです。

また、施設運営のために維持管理、清掃など多くの時間と労力を割いていたオーナー親族の負担を低減させることにも成功。施設運営は、海外の同社リモートワーカーと現地の住み込み管理人が協力して行っています。

【事例2】廃業した銭湯を「温泉付き和モダン旅館」へ　年間売上0円が1000万円超に

（出典：イークラウド）

1964年の創業から、地元・札幌市の人々に愛された老舗温泉銭湯「山鼻温泉屯田湯」を無人ホテルにリノベーション。全2室に貸切の天然温泉が付いているほか、銭湯時代のタイルやシャワーヘッドをリメイクし、銭湯の雰囲気を生かした写真映えする内装に企画・設計したといいます。

物件再生後、2室合わせて1カ月100万円超を売り上げる月もあり、直近12カ月の売上は1000万円超となっています。

銭湯の廃業中は、多くの不動産事業者が銭湯を解体し、更地として売却することをオーナーにすすめていたものの、オーナーには「親から引き継いだ温泉を残したい」との思いがあり、同社が無人ホテルに再生したそうです。

【事例3】モデルハウスも有効活用　絶景コンドミニアムで年間売上500万円超に

（出典：イークラウド）

工務店のモデルハウスとして使われていた建物を貸し切りヴィラに再生し有効活用。モデルハウス時代からのインテリアと最新の住宅設備を生かしたスタイリッシュな空間としており、広い窓とオーシャンビューをPRし、集客につなげているといいます。

月間30万～70万円の売上となり、直近12カ月の売上は500万円超。「再生によって遊休資産の収益性を高めただけでなく、建築工事の見込み客に対するアピールの機会が増え、元来の用途であったモデルハウスとしての価値も高まりました」（同社）。

物件探しから設計・運営までをワンストップで

同社はホテル事業の上流・中流・下流に関する3つの許認可を得ており、物件探しから設計・運営まで、ほぼ全ての工程をワンストップで行っているといいます。

許認可は、不動産仲介の「宅地建物取引業」、建築士が所属する「二級建築士事務所」、民泊の管理業務に関する「住宅宿泊事業管理業」。民泊事業者やホテル運営事業者の中で、これら許認可をそろえる事業者は珍しく、同社の特徴だそうです。

（出典：イークラウド）

ワンストップで事業を進めることで、宿泊者ニーズを反映したオリジナルの宿泊施設設計を提案。宿泊者の満足感を高めて不動産の収益最大化を図り、オーナーの信頼を得ているといいます。

また、無人ホテルの開業に向けては、不動産投資のノウハウをベースとした収益性判断、金融機関への事業計画書作成、行政対応、法令チェックなど、多数の検討事項や複雑な手続きがありますが、難易度の高い工程もワンストップでサポート。オーナーの手間を最小限にしているそうです。

特徴1【物件探し】

これまでに延べ約750件の物件を手掛けてきた目利き力と収益を最大化するノウハウがあり、2023年5月時点の取扱室数は205室だといいます。

国内の宿泊施設は1室当たりの収容人数「1～2人」の部屋がほとんどである一方、同社の物件は「3人」以上の部屋が大半です。特に家族や友人と訪れる外国人旅行者が、3人以上の部屋を好む傾向があるため、比較的広い部屋を多く獲得し、高評価・高収益を狙いやすくしているといいます。

物件の所在エリアはインバウンドの伸びしろが大きいという北海道が中心で、民泊の黎明期からの知名度を背景に地元不動産管理会社や地主との強いパイプを築いており、コロナが落ち着いて以降は、全国の大手デベロッパーやハウスメーカーからも物件の再生に関する相談が寄せられているそうです。

相談が増えつつあるのは、インバウンド回復や建築費高騰により、アパート・マンションよりも宿泊施設とした方が1.3～2倍、条件次第では2倍以上の利回りが期待できる場合もあるためだといい、「知名度が高く、ワンストップ対応が可能なＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯに対する相談は今後も増えると予想しています。今後は北海道のみならず、他都府県の物件獲得にも力を入れる計画です」（同社）。

特徴2【設計】

同社には建築士資格保有者やインテリアデザイン経験者が所属しており、空間プロデュースに関するアーティスト集団としての一面もあるといいます。

銭湯や古民家、トレーラーハウスなど特殊な物件を宿泊施設に再生した実績があるほか、多数の物件を運営しているため、インテリアデザインや色味のトレンドにこだわり、部屋のデザインが陳腐化しないよう、運用中は家具やクロスの変更などの細かな提案も含め、数年に一度のアップデートを企画しているそうです。

予約サイトでは「最高の思い出になりました」「とってもユニーク！」などの口コミが寄せられ、次の集客につながっているといいます。

特徴3【運営】

同社の宿泊施設は常駐スタッフを置かず、多言語対応のタッチパネルでチェックインを実施。24時間いつでも、タッチパネルから、多言語対応のオペレーターとビデオ通話で対面でき、宿泊中の安心感とトラブル予防につなげているといいます。

一部物件では、移住希望者などを住み込み管理人として配置しており、宿泊者の満足感向上につなげているそうです。

また、同社は宿泊施設の運営に関するシステム連携のための自社システム「msisys（エムエスアイシス）」を開発。無人ホテルで利用するチェックインやスマートロックの情報を、通常、宿泊施設が利用している予約管理やデータ分析などのシステムに連携させるシステムで、手軽でシームレスなオペレーションにつなげているといいます。

「宿泊施設の運営をデジタル化することで、繁閑の波に合わせて人件費をコントロールしたり、24時間営業を容易にしたりでき、ホテル運営のコストパフォーマンスを向上させられると考えています」（同社）

無人ホテルは新型コロナ期間の非接触対応として浸透したものの、一般的には大都市圏での立地が中心で、人手不足が深刻な地方での展開は伸びしろがあるといい、無人・省人オペレーションを地方の小規模ホテルでも実現させることで、収益性の高い運営を行い、オーナーからの信頼獲得につなげたい考えです。

なお、ビジネスにおける収益化ポイントは「無人宿泊施設運営代行の手数料」「設計・プロデュースの費用」「不動産売買仲介の手数料」の3つだといいます。

（出典：イークラウド）

インバウンドの回復、「観光立国」推進が追い風に

2022年10月の渡航制限解除など水際対策の緩和により、訪日外国人旅行者数は着実に増加、2023年4月には2019年同月比で66.6％まで回復し、予想よりも前倒しで新型コロナ前の水準に到達する見込みであることに同社は着目します。

また、2023年3月に閣議決定された「観光立国推進基本計画」の、「観光DXの推進」「観光産業の再生支援」「スタートアップ・ベンチャー企業のサービスの利活用促進」などの方針が同社の追い風になると見ています。

2016年に安倍政権下で策定された「明日の日本を支える観光ビジョン」では、2030年に訪日外国人旅行者数6000万人・訪日外国人旅行消費額15兆円の政府目標が掲げられ、達成されれば、2030年には訪日外国人旅行者の宿泊費のみで、市場が4.4兆円規模に拡大するとされています。

（出典：イークラウド）

同社は、実際にアプローチできる顧客の市場規模（SAM）は小規模ホテルのみで192億円規模であると見込んでいます。

さらに、需要が発掘できる可能性のある地域ではメインターゲットである宿泊施設以外に、空室となった住居・店舗・事務所、別荘などの遊休資産、コンテナハウスやトレーラーハウスなどプロデュースの実績のある形態も対象にしながら、事業を展開していきたい考えです。

今後の成長に向けて

同社は北海道初となる無人ホテルを2019年1月に開業し、小規模無人ホテル事業をスタート、その後、2019年10月期に売上高が6億円を突破しましたが、新型コロナの影響を受け、2020年4月は前年同月比95％減まで落ち込んでいました。

（出典：イークラウド）

しかし、インバウンド復活を見据え、シェアハウス事業・レンタカー事業の売却などにより宿泊事業に経営資源を集中。自社システム「msisys」の強化などの業務効率向上策にリソースを投下し、予約あたりに必要な人件費を3分の1まで削減するとともに、関東・関西・九州など北海道エリア外での積極的な案件開拓を行い、プロデュースに特化したホテル開発など今後に向けた仕込みを行ってきたそうです。

売上は順調に伸びつつあり、V字回復となる計画で、2022年11月にスタートした今期は同月から直近の2023年2月まで、4カ月連続で黒字となっています。

今後は事業許可のハードルが高くとも安定的な収益につながりやすい小規模無人ホテル事業を主軸に事業を拡大させ、全国で施設を開発・運営していく計画で、主に不動産投資家・開発/管理業者・地主などが扱う「住居」に加え、廃業済みのホテル・旅館・民宿などの「小規模宿泊施設」をメインターゲットとして開発を行っていく方針です。

また、今回の資金調達後、全国での物件開発のために営業体制・マーケティングを強化するとともに、訪日外国人旅行者の問い合わせ対応や国内オペレーションとの橋渡しを担うグローバルオペレーションセンターの補強、自社ソフトの強化、外部パートナーマネジメントの仕組みの構築などに取り組むことで、今後のエリア展開や規模拡大に対応していくとしています。

なお、同社は札幌証券取引所の新興企業向け市場（アンビシャス）上場を目指し、その後、東京証券取引所への市場変更を目指したい考えです。

（出典：イークラウド）

株主構成

同社は以下の事業会社などから出資を受けています。

・川村健治

・北洋SDGs推進投資事業有限責任組合

・その他個人株主、事業会社

類似上場企業（業態やサービス・製品などで類似性の見られる企業）

・ルーデン・ホールディングス <1400> [東証Ｇ]

・ＬＡホールディングス <2986> [東証Ｇ]

・アンビション　ＤＸ　ホールディングス <3300> [東証Ｇ]

・日本スキー場開発 <6040> [東証Ｇ]

・インバウンドテック <7031> [東証Ｇ]

株主優待

投資金額コースに応じて、優良物件に関する非公開情報の紹介や、新しい宿泊施設のオープン記念試泊権などが得られる株主優待を実施する。

（出典：イークラウド）

【98,000円コース】

・優良物件の非公開情報の紹介

※無人ホテルや民泊の素材となる賃貸物件情報・売買物件情報のうち非公開のものについて、川村代表がIRレポートで案内する。

・ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯロゴ入りTシャツ

【196,000円コース】

・優良物件の非公開情報の紹介

・ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯロゴ入りTシャツ

・新物件オープン記念試泊権（1回限り、有効期限なし）

※物件により、試泊の受入数に限りや、時期・曜日について制限がある場合がある。

【294,000円コース】

・優良物件の非公開情報の紹介

・ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯロゴ入りTシャツ

・新物件オープン記念試泊権（2回限り、有効期限なし）

・遊休不動産の無料出張査定

※投資家が所有している物件について、無人ホテルや民泊として運営可能か、無料で出張査定する。

※事前のオンライン面談によって案件化が難しい場合は出張査定できないことがある。

【490,000円コース以上】

・優良物件の非公開情報の紹介

・ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯロゴ入りTシャツ

・新物件オープン記念試泊権（3回限り、有効期限なし）

・遊休不動産の無料出張査定

・運営受託手数料の期間限定割引4カ月20％オフ

※ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯへの物件委託が決まった場合に手数料の一部を割り引く。

※この優待の対象となる物件は、同時期の開業の場合に限り、室数の制限はない。

発行者・募集情報

商　号：株式会社ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯ

所在地：〒060-0005　北海道札幌市中央区北5条西17丁目4-8

ＵＲＬ：https://massivesapporo.com/

代表者：川村健治

資本金：5,920万円

発行可能株式総数：2,400,000株

発行済株式総数：977,000株

調達前時価総額：683,900,000円

設立年月日：2010年11月18日

決算期：10月

■募集株式の数（上限）

普通株式　42,000株

■募集株式の払込金額

1株当たり　700円

■申込期間

2023年6月8日～6月26日

※上記申込期間のうち募集期間は6月8日～6月25日。早期終了の場合、予定した申込期間の最終日よりも早く、申し込みの受付を終了することがある。

■払込期日

2023年7月11日

■目標募集額

980万円

■上限募集額

2,940万円

■投資金額のコース及び株数

98千円コース（140株）

196千円コース（280株）

294千円コース（420株）

490千円コース（700株）

特定投資家向けコース

1,078千円コース（1,540株）

2,058千円コース（2,940株）

■資金使途

①調達額980万円（目標募集額）の資金使途

採用費　5,644千円

マーケティング費　2,000千円

手数料　2,156千円

②調達額2,940万円（上限募集額）の資金使途

採用費　15,692千円

自社物件改修工事費　3,240千円

マーケティング費　2,000千円

システム改修費　2,000千円

手数料　6,468千円

■連絡先

株式会社ＭＡＳＳＩＶＥ　ＳＡＰＰＯＲＯ

011-213-9830

※本株式投資型クラウドファンディングの詳細については、イークラウドの下記ページをご覧ください。

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