■ジェイ・エス・ビー<3480>の中長期の成長戦略

1. 新中期経営計画の概要

同社グループでは、2030年長期ビジョン「Grow Together 2030」において、2030年の「ありたい姿」として、「アビリティ（総合的人間力）」の芽を育て社会課題の解決に貢献すること、人間性とテクノロジーの融合による同社だけの価値を創出すること、「UniLife」をグローバル・トップブランドにすることを掲げており、2030年に向けてさらなる事業領域の拡大を目指している。

この長期ビジョン達成に向けた第1ステージという位置付けである中期経営計画「GT01」（2021年10月期～2023年10月期の3年間）では、最終年度も順調に推移し、売上高63,781百万円、営業利益7,187百万円で着地した。当初計画の売上高61,973百万円、営業利益6,074百万円を大幅に上回り、特に営業利益は2021年12月に上方修正した目標（6,743百万円）も大幅に超過達成した。業績目標達成に向けた各施策においても、同社による5段階の進捗評価（S～D）で、すべての項目が「予定どおりの進捗（評価B）」以上の進捗であった。なかでも主力の不動産賃貸管理事業では、“バリューチェーンの強化”の施策が「予定を上回る大変順調な進捗（S）」、“学生の価値創造を意図したビジネス拡大”の施策が「予定を上回る順調な進捗（A）」となるなど、計画を上回る順調な成果を残した。

長期ビジョン達成に向けた第2ステージとなる新中期経営計画「GT02」（2024年10月期～2026年10月期の3年間）では、2030年の「ありたい姿」を達成するための基礎基盤を目指す。同社を取り巻く環境は、長期ビジョン策定時の想定以上に変化している。特に災害が激甚化し気候変動に対する社会的責任が高まっていることに加え、人材を資本として考えることが世界標準となってきており、これら2つの要素を開示するサステナビリティ開示フレームワークの整備が急ピッチで進んでいる。社会から選ばれる会社になるために、これらの環境変化に適応することが重要である。そこで、過去にとらわれることなく「両利きの経営」（新しい領域に挑戦する「探索」と既存事業の成長を図る「深化」のバランスの取れた経営）を実現するための組織への変革が必要と考える。

そのため、「GT02」実現のための重要項目の第0番として、BPR（ビジネスプロセス・リエンジニアリング）、DX、BPO（ビジネスプロセス・アウトソーシング）を柱とする「業務改革」を掲げている。これが、「両利きの経営」の実現と生産性向上につながり、以下の重要項目第1番～第4番を実現するためのベースとなるからだ。この業務改革により戦略実行の組織基盤が確立される。同社は自社の価値観や重要課題（マテリアリティ）を踏まえ、ステークホルダーとの価値共創実現に向けて、計画を策定した。なお、重要度の高い課題としては、こども・学生育成、人的資本投資、安心・安全などを挙げている。

重要項目の第1番では、「人的資本-人的資本への投資、人材戦略」を掲げる。企業価値創造の源泉は人であるからだ。人材を資本として捉え、価値を最大限に引き出すことで「両利きの経営」実現を目指す。「従業員は資産である」とのコンセプトに基づき、人材戦略を進める方針だ。重要項目の第2番では、「知的資本-経営資源・無形資産等の確保強化」を掲げる。データに基づいて客観的分析を行うデータドリブン文化、人的資本とM&Aの連動を推進し、DXの目的である顧客体験向上とコスト削減の両方を実現し、競争優位性を確保する。重要項目の第3番では、「気候変動-気候変動等のESGに関するリスクと機会の認識」を掲げる。同社では、気候変動に関するリスクと機会の分析と取り組みを公表している。今後も、社会の公器としての責任を果たすために、定量的な情報開示や環境保全に対する積極的な取り組みを行う方針だ。重要項目の第4番では、「事業ポートフォリオ-キャピタルアロケーションの方針、事業ポートフォリオマネジメント戦略」を掲げる。新中期経営計画では総額で約300億円の投資を行う計画である。資本コストをベースとした投資意思決定を重視し、オーガニックグロースとM&Aの両立を目指す。また、戦略面では、今後も成長余力の大きい学生マンション事業のさらなる拡大を目指すとともに、新規事業領域への成長投資を行う。

新中期経営計画「GT02」では、これらの重要項目と成長戦略の推進により、物件管理戸数104,000戸、投資総額約300億円などを達成することで、最終年度の2026年10月期に売上高78,813百万円、営業利益8,727百万円、経常利益8,518百万円、親会社株主に帰属する当期純利益5,684百万円を目指す。また、資本効率ではROE15%以上など、財務安全性では自己資本比率40%以上などの実現を計画する。併せて、女性管理職割合を現在の9.2%から15%へ、男性育児休暇取得率を25%から50%へ引き上げる。

業績目標については、売上高では年平均成長率7.3%、営業利益では同6.7%と右肩上がりの成長を目指すが、「GT01」の実績が売上高では同9.9%、営業利益では同18.3%であったことに比べると控えめな目標である。これは「GT02」は次の中期経営計画「GT03」への準備期間として、競争優位性の構築のためにDXを推進する一方、社員の成長を促すために人的投資を行うことなどを想定して、販管費を厚めに計画しているためである。すなわち、「GT02」では選択と集中を進めたうえで、続く「GT03」で大きく飛躍するための準備を進める考えだ。

同社グループの経営環境は、長期的には今後も成長機会に恵まれ、同社の成長戦略に対する少子高齢化進展の影響も限定的であると考えられる。不動産賃貸管理事業では、4年制大学のうち特に女子学生の増加が顕著であること、国の政策サポートにより留学生も増加を続ける見通しであることなどから学生マンションの供給は不足しており、学生マンション市場は拡大傾向を続けると予想される。

また同社グループは、学生マンション業界のパイオニアとして高い知名度や信頼を築いている。今後も学生マンション供給不足が続くと予想されることから、グループの成長余地は大きいと言えるだろう。弊社では、今後の事業環境変化を見据えた新中期経営計画の推進により、同社グループのさらなる成長が可能であると考える。今後の中期経営計画の進捗状況に注目したい。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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提供：フィスコ

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