賃貸住宅オーナーの7割は“高齢者お断り”の考え、ならばどこで借りる
清水香の「それって常識? 人生100年マネーの作り方-第47回
FP＆社会福祉士事務所OfficeShimizu代表
1968年東京生まれ。中央大学在学中より生損保代理店業務に携わるかたわらファイナンシャルプランナー（FP）業務を開始。2001年に独立後、翌年に生活設計塾クルー取締役に就任。2019年よりOfficeShimizu代表。家計の危機管理の観点から、社会保障や福祉、民間資源を踏まえた生活設計アドバイスに取り組む。一般生活者向けの相談業務のほか執筆、企業・自治体・生活協同組合等での講演活動なども幅広く展開、テレビ出演も多数。 財務省の地震保険制度に関する委員を歴任、現在「地震保険制度等研究会」委員。日本災害復興学会会員。前回記事「月々の返済は利息のみ！ 60歳以上が対象の住宅ローンの使い方と注意点」を読む
土地に縛られない賃貸の方がいい。
いやいや、たとえ狭くても、改装や改築などが気兼ねなくできるマイホーム（持ち家）の方がいい。
賃貸でもマイホームでもそれぞれ一長一短あり、どちらか一方が正しいと結論を下すことはできません。住む人が何を重視するかで、最適な住まい方というものが決まるというのが現状です。
ただ、賃貸派にとって気がかりなのが、高齢になると契約できる物件が限られてしまう可能性があることです。内閣府が60歳以上の賃貸住宅を借りている人に住まいに関して不安と感じる理由を聞いたところ、トップは「高齢期の賃貸を断られる」ことでした。実際、国土交通省の調査によれば、高齢者の入居に関しては、民間賃貸オーナーの約7割が拒否感を持つ実情があります。
高齢者の賃貸住宅にまつわる不安を解消する存在が、都市再生機構（UR）が管理する「UR賃貸住宅」です。借りる人の年齢は不問で保証人も不要だからです。
50代以下の持ち家率は近年下がり続けており、今後高齢者の賃貸ニーズがより増すと予測されるなか、終の棲家の有力な選択肢ともなるUR賃貸住宅。今回はその特徴について見ていきます。
礼金・仲介手数料・更新料・保証人は不要
URの前身は日本住宅公団。つまりUR賃貸住宅は、かつての公団住宅です。
公団住宅というといわゆる「団地」を想起するかもしれません。しかし現在は、タワーマンションやデザイナーズ住宅のほか、ペット共生住宅、DIY住宅などのコンセプト住宅など、個々の住まいの指向性に沿った種々の住宅があります。
届け出をすれば、一定の範囲で壁紙やフロアカーペットなど内装を変更することも可能で、住まいを自分好みにカスタマイズして住むこともできます。
申し込み資格を満たせば、年齢や国籍を問わず入居できます。入居者の双方が契約者となる「ハウスシェアリング方式」で契約すれば、同性カップルや友人同士の入居も可能です。
まずは負担面ですが、UR賃貸住宅の入居対象は中間所得者層で、家賃は近隣の民間賃貸住宅並み。安いわけではありません。ただし、一般的な賃貸住宅でかかる種々のコストが抑えられる点はメリットです。
■UR賃貸住宅と一般的な賃貸住宅の違い
| UR賃貸住宅 | 一般的な賃貸住宅 | |
| 敷金 | 家賃の2カ月分 | 要 |
| 礼金 | 不要 | 要 |
| 仲介手数料 | 不要 | 要 |
| 更新料 | 不要 | 要 |
| 家賃保証 | 不要 | 要 |
| 保証人 | 原則不要 | 要（家賃保証があれば不要の場合あり） |
| 入居審査 | 申し込み資格を満たせばOK | 要 |
| 鍵交換費用 | 不要 | 物件により要 |
| クリーニング費用 | 不要 | 物件により要 |
| 火災保険料 | 契約時は不要 （任意で加入） | おおむね要 |
入居にあたり必要なのは、敷金2カ月分と日割りの家賃・共益費のみで、一般的な賃貸住宅で掛かることの多い礼金や仲介手数料、家賃保証料は不要です。
賃貸契約時に通常求められる保証人も原則不要なので、連帯保証人を確保できない場合も心配無用。賃貸借契約は原則1年ごとの自動更新で、更新料も要りません。なかには入居後一定期間の家賃が無料となるフリーレント物件や、一定期間家賃が割り引かれる物件もあります。
退去時は、URの基準による査定を行い、修理費用などを精算したのち敷金が返還されます。原状回復区分が明確化されているため、民間賃貸住宅を退去する際にしばしば生じる敷金返還・原状回復トラブルは回避できます。鍵交換費用やクリーニング費用が敷金から控除されることもありません。
最近は、家賃の支払いで、リクルートホールディングス<6098>グループが展開する共通ポイントサービス「Ponta（ポンタ）」も付与されるようになりました。手続きをすれば家賃500円ごとに1Pontaポイントが付与されます。12歳までの子どもがいる世帯なら、子どもの誕生日に毎年1000ポイントが5人まで付与される特典もあります。
IKEAや無印良品とのコラボ物件も
建物としてはどうでしょう。
UR賃貸住宅は、物件のほとんどが鉄筋コンクリート造、あるいは鉄骨鉄筋コンクリート造とマンション構造です。大地震が起きると、堅固なマンションでも倒壊や崩落の被害が起きることがあります。しかしUR賃貸住宅では、阪神・淡路大震災および東日本大震災で大きな被害が生じなかったといいます。
1981年以前に新築された旧耐震基準の物件の約99％で耐震診断が済んでおり（2016年3月末時点）、必要な耐震改修が計画的に進められているので、古い物件であってもこの点は安心です。
耐震性が確保されるとはいえ、外観の古さが否めない物件もあります。ただ戸室内は間取りや設備について大幅なリノベーションが行われ、現在の暮らし方にマッチした物件に生まれ変わったりもしています。スウェーデンの家具大手イケア（IKEA）や、「無印良品」を展開する良品計画<7453>とのコラボ物件なども一部あり、インテリアにこだわる層も楽しめそうです。
民間物件ではばらつきが出やすいメンテナンスが安定的に行われ、住民のための管理サービス窓口が設けられている点も、入居者には安心な点です。
収入基準額を満たせば申し込める
申し込みにあたり、申込人の過去1年間の収入が基準を満たす必要があります。