コロナ禍でも好業績、株価の戻りも堅調な「家賃保証」銘柄のなぜ

～株探プレミアム・リポート～

コロナ禍の中で「不動産」関連銘柄の株価の戻りが鈍い。

小売、銀行、不動産の内需関連セクターについて、昨年末からの株価の動きを見ると、小売はTOPIX（東証株価指数）をアウトパフォーム、また昨年末の水準を超えている。

その一方で、不動産は銀行セクターと共に冴えない状況となっている（下のグラフ）。

■TOPIXと主な内需セクターの株価パフォーマンス（2019年末＝100）

注：不動産、その他金融、銀行、小売はTOPIXの業種指数。『株探』編集部作成

そんな"負け組"不動産関連の中で、気を吐いているのが賃貸アパートの家賃保証会社だ。その代表は売上高の大きい順に、Casa<7196>、ジェイリース<7187>、イントラスト<7191>、あんしん保証<7183>の4社。

彼らは、東証の業種分類では「その他金融業」に分類されるが、収益の大半はアパート入居者の家賃保証によるものなので、不動産に基盤を持つ事業会社とみても差し支えない。

その4社とも、足元の四半期業績は好調。他のアパート関連銘柄のほとんどが減収ないし減益に落ち込む中で、4銘柄とも増収増益となっている（下の表）。

■アパート関連銘柄の直近四半期業績の動向

注：◎は2桁増、○は1桁増、▲は1桁減、×は2桁減。黒転は黒字転換。

銘柄名は一部簡易表記。シノケンGは東証業種分類では「不動産」に分類

同じアパート関連銘柄でも、業績の明暗がわかれたのは、収入モデルの違いが大きい。

業績が不振の建築や賃貸仲介・管理会社は、入退去の低迷、建築の中止や停止といった需要の変動に影響を受けやすい収益構造を抱えているケースが目立つ。

これに対して家賃保証会社は、需要変動の波があっても固定収入を得やすいストック収入の度合いが、他のアパート関連銘柄より高い収益構造を持つ。

こうした業績の底堅さは、4社の株価にも表れている。今年9月末時点の株価はＣａｓａ<7196>を除く3社がコロナ前の時点（2019年末）より上昇している。また出遅れているCasaもTOPIX不動産指数は、アウトパフォームしている。

保証会社の多くは上場から5年以内と若いことから、知られざる勝ち組銘柄という側面を持つ。このコロナ禍で見せた業績の安定感は今後も続き、さらなる強いモメンタムは期待できるのか。長期的な課題は何かを見ていこう。

■家賃保証4社TOPIX不動産指数の株価パフォーマンス推移（2019年末＝100）

注：『株探』編集部作成

コロナ禍の影響を受けにくい2つの理由

家賃保証会社がコロナ禍でも成長を支えているポイントは大きく2つある。

１つは、先にふれたように景気動向に振り回されにくいストック収入型の収益構造を構築していること。もう1つは、今年4月から施行された改正民法に伴う家賃保証需要の高まりだ。

最初のストック収入モデルについて見ていく前に、家賃保証サービスについて簡単におさらいしよう。

正式には家賃債務保証と呼ばれるこのサービスは、賃貸借契約を結んだアパートの賃借人（入居者）が家賃を滞納した際に、連帯保証人に代わって滞納された家賃の支払いを立て替えることをいう。立て替えた家賃は、保証会社が債務者である入居者もしくは連帯保証人から回収する。

保証サービスの収入は、入居者から受け取る手数料。原則年に一度のペースで、入居者から受け取る。このため保証会社は入居する契約者数が増えるほど、手数料収入を積み増せる仕組みになっている。

滞納確率を判定して契約

この収入モデルが、コロナ禍4～5月にかけて行われた外出制限時に強さを発揮した。この期間は不要不急の引っ越しが見送りされたことで、保証サービスを新規に契約する入居者の数は伸び悩む動きもあったが、一方でアパートの退去者も例年より少なかったことで既存の契約者数が大きく減るような事態を避けられた。

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