■分譲開発事業

1. プロパスト<3236>の事業概要

首都圏エリアを中心に同社の企画力・デザイン力を生かした分譲マンションを開発し、DINKSやファミリーを対象とした魅力あるマンションを販売している。分譲開発事業は、期間1～2年程度の長期プロジェクトである。企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクトごとに独立したコンセプトによる空間デザインを創り出す。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別の名付けが行われる。また、この事業には専有卸のスキームで引き受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれる。その場合の期間は1年程度である。なお、ローンが付きやすいため、RC造（鉄筋コンクリート造）を多く手掛ける。最近では１戸当たりの広さ50～60平方メートル、販売価格は70～80百万円のマンションが中心である。

分譲開発事業の2018年5月期第2四半期累計の売上高は前年同期比70.2%増、セグメント利益も同41.5%増となったことから、セグメント利益率は前年同期の10.1%から8.4%に低下している。この結果、売上高では会社全体の32.9%、営業利益では18.9%を占めている。

2. 特長

同社の強みの1つは、デザイン性の良さにある。特に、都会で生活を送る大人向けのマンションと位置付けられているようで、パンフレットからは間接照明がくつろぎを誘うような雰囲気を感じる。同社「作品」のデザインは自社内の設計部が行っており、これも強みにつながっているようだ。また、同社は土地の仕入力、企画力、販売力などにも自信を持っている。

リスクマネジメントに関しては、最近は土地や建設費の高騰もあり、無理に案件を取っていくことはないというスタンスだ。現在は事業部を3体制にし、現場力の増強を行っている。

不動産業で最も大きな影響を与え得る要因は、市況価格の変動であろう。リーマンショック後の完成物件の下落率は5～10%にとどまった一方、実際に下落幅で影響が大きかったのは、土地及び仕掛物件で下落幅は30～40%に及んだ。現在、同社は仕入れたら半年後には販売しているため、リスクは低く抑制できていると言える。また、10～15%程度の市況下落でも損は出ない仕組みを構築できたようだ。(株)不動産経済研究所のデータによれば、ここ2～3年では首都圏のマンション価格は上昇傾向にあり、それに伴い契約率は低下、販売戸数も減少している。そうした環境下でも、同社の強みである「仕入力」、「企画力」、「デザイン力」などを生かして、事業環境の悪化に対応すると見られる。

3. 実績例

最近の作品では、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017年6月竣工、28戸＋店舗）においては、このエリアが江戸時代に碁盤の目が敷かれたような町並みであったことを受けて、スクエアをコンセプトとして縦横の直線を強調した外観デザインとしている。また、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区北品川、2018年3月竣工予定、31戸）は、JR山手線「大崎」駅から徒歩5分の再開発地域という立地にあり、外観は各居住区間を大小のフレームでランダムに囲むなど、個性的なデザインを採用している。

また、その他の実績例としては、ベグレッタ トーレ（東京都葛飾区新小岩、2016年4月竣工）、LUXIO日本橋蛎殻町（東京都中央区日本橋蛎殻町、2015年6月竣工）、レジデンシア新横浜（神奈川県横浜市港北区、2014年5月竣工）などがある。

(1) バンデルーチェ北斎通り

(2) グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

《TN》

提供：フィスコ

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