山忠<391A>

■山忠　山崎様

その通りです。そういった季節変動要因によって、売上は繁忙期に向かって伸びる一方で、退去が発生すれば入居を決めなければなりません。そのため、入居を斡旋するための仲介手数料が発生し、セグメント利益が一時的に落ちるというイメージです。

●DAIBOUCHOU

分かりました。ありがとうございます。あと、ホテル事業も非常に好調のようですが、2017年からと比較的最近始められたと思います。不動産会社であるにもかかわらず、なぜホテル事業を開始しようと考えたのでしょうか。

■山忠　山崎様

はい、これについてはおもしろいイラストを用意しました。私は常々、ホテルに限らず、当社が運営している「タイムオフィス」や「オフィスプラス」といった事業も含めて、ここに書いてあるように「オペレーションを加えることによって不動産価値を最大化する」という考え方を持っています。

例えば、1杯のイカをスーパーで丸ごと販売しようとすると、1杯500円だとします。しかし商売というのは、これを細かく切って、例えば刺身にして3つのパックに分ければ、1パック500円として3皿で1500円になります。このように少しオペレーションを加えることで、売上が3倍に跳ね上がるというのが一般的な例です。

不動産業におけるその最たる例が、世の中にたくさんある時間貸しの駐車場（コインパーキング）です。昔はあのようなものはなかったのですが、土地を時間単位に細かく切ることで高い価値を生み出しています。当社の事業でいえば、オフィスビルを「貸会議室」として時間単位で貸し出す事業もこれに該当します。

その中で、もともと当社のコア事業はワンルームマンションの開発でした。ワンルームマンションとホテルの違いを考えたとき、マンションは月単位で単身者に貸すものですが、ホテルは1日単位で単身者に貸すものです。つまり、時間軸のピッチをより細かく切れば付加価値が高くなるという発想から、2017年にマンション事業からホテル事業への参入を決意しました。

●DAIBOUCHOU

なるほど。では、月単位で貸しているマンションを日単位で貸すことで、より高付加価値化するというのがアイデアの根底にあるわけですね。

■山忠　山崎様

シンプルに言えばその通りです。月極駐車場を運営するよりも時間貸しの駐車場を運営するようなイメージで、タイムサイクルを短く区切ることによって不動産の価値が最大化されるのではないか、という考えからホテル事業に参入いたしました。

●DAIBOUCHOU

多くのホテルがある中で、「ジャストイン」は楽天トラベルの宿泊数で上位に入るなど非常に好調ですが、競合優位性はどこにあるのでしょうか。

■山忠　山崎様

名古屋はかなり大きな都市ですが、その中で愛知県で3位、6位、また三重県で1位といった高い評価をいただける背景には、いくつかの要素があると考えています。

そのうちの1つは、やはり「絶対的なロケーション」を確保している点です。それぞれのエリアにおいて、最も利便性の高い場所を見極めて出店していることが、高い評価につながっているのではないかと思います。

これは、先ほどご紹介した都市型分譲マンションの「パルティール」シリーズで長年培ってきたノウハウの1つでもあります。私は、当社の商品の1番の特徴は何かと聞かれれば、それは間違いなく「ロケーション」であると自負しています。

そのようなことで、今回の評価については、まず「場所（ロケーション）」が最大限の要因ではないかと考えています。

●DAIBOUCHOU

分かりました。あと、ホテルの平均客室単価が900円増の8,301円、平均客室稼働率が1パーセント増の84.7パーセントと、数字面でも非常に好調です。特に客室単価の上昇が顕著ですが、まだ値上げの余地はあるのでしょうか。

■山忠　山崎様

名古屋という街は本当にありがたい環境にあります。観光需要はもちろんありますが、それ以上に「ビジネスの街」という側面が非常に強いです。トヨタグループを中心とした圧倒的な経済活動があり、平日の出張需要が非常に強いことがまず1つの大きな強みです。

また最近では、観光とは別にもう1つの大きな目玉として「IGアリーナ」という多目的アリーナが建設されました。これまでは、全国的なイベントやアーティストのコンサートが開催される際、都市の規模に対して大規模な集客施設が不足していたため、名古屋がルートから外される「名古屋飛ばし」という言葉がよく使われていました。

しかし、このIGアリーナが建設されたことで大盛況となっており、名古屋でもさまざまな大型イベントが開催されるようになったことが、市況を押し上げる1つの大きな要因になっています。

そして、圧倒的なビジネス需要に加え、2026年9月からはアジア競技大会（およびアジアパラ競技大会）がいよいよ開催されます。これらも含めて、今年に関してはさらに大きな期待が持てる年になると考えています。

●DAIBOUCHOU

確かに名古屋は東京と大阪の間で交通の要衝として非常に利便性が高いですが、これまでは観光の目的地にはなりにくかった印象があります。それが、街のさまざまな観光都市への取り組みや、IGアリーナの誕生によってホテルの宿泊数増加につながっているということですね。

■山忠　山崎様

その通りです。名古屋はこれまでどうしても観光が少し弱い部分はありましたが、やはり圧倒的にビジネス需要が強い街です。トヨタグループはもちろんのこと、それ以外にも非常に多くの製造業やメーカーが拠点を構えていますので、そうした根強いビジネス需要が他地域に対する大きな強みになっているのだと思います。

●DAIBOUCHOU

分かりました。ありがとうございます。あと、ホテル4棟目の開業を予定されていますが、財務的な負担も大きく、簡単には新規開業ができない側面もあるかと思います。競合他社を含め、他人資本を活用してホテル開発を拡大するケースも多いですが、今後はどのように事業拡大を狙う予定でしょうか。

株式会社山忠×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）に続く

《MY》

提供：フィスコ

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